恒大万科销售额破3400亿 销售榜龙头之争还得胶着1个月

2016年12月06日 11:28 来源:中国经济网
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  12月5日,中国恒大发布了其11月份的销售简报。当月,恒大完成合约销售额约为321.4亿元,合约销售面积约为331.1万平方米,同比分别增长80.0%、54.6%,合约销售均价为每平方米9707元,创下其历史单月最高记录,同比增长16.4%。

  2016年1月份至11月份,恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元,同比增长102.4%,完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%,累计合约销售面积及销售均价分别约为4195.0万平方米及每平方米8316元,同比增长88.9%和7.1%。

  万科方面,11月份公司实现销售面积258.8万平方米,销售金额294.7亿元。前11个月,万科累计实现销售面积2598.7万平方米,销售金额3413.6亿元。

  对此,有业内人士指出,两家龙头房企的销售额相差不大,最后一个月很可能会加大销售力度,以争夺销售榜的首位。

  此外,截至11月29日,恒大共持有15.53亿股万科A股,占万科已发行股本总额的14.07%,收购万科股份的总代价为362.73亿元。

  万科拿地积极

  年内新增项目139个

  实际上,销售额稍稍落后于恒大的万科,近期在拿地方面一直表现积极。

  公告显示,万科自披露10月份业绩简报(11月2日-12月2日)以来,新增加17个项目,其中8个项目是100%权益,9个是合营项目,这些项目主要分布在广州、上海、杭州、宁波、苏州等一二线城市,总共需要支付地价款为146.43亿元。其中耗资最大的地块为上海中兴项目。该地块位于上海市静安区,地块净用地面积约3.1万平方米,容积率3.5,计容积率建筑面积约11万平方米。万科拥有该项目49%权益,需支付地价款约53.95亿元。

  此外,自今年以来,万科每个月都有拿地的新增项目,年内总共新增项目139个。

  而12月初,万科在北京拿下的两宗地块更是引发市场的强力关注,原因则是这两宗地块全部要求开发商自持。

  据悉,9月30日北京推出房地产调控新政,随后市规划国土委拿出位于海淀区、大兴区的4宗好地块进行试点,全部采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让——在土地出让时就锁定了未来地块上的房价,同时锁定地价上限。如果现场举牌举到地价上限,则转为竞拍自持面积,如果竞到开发商自持100%,则转为申报高标准住宅。

  结果在第一批试点地块的出让中,参与地块竞拍的多家房企均投报自持比例达到100%。根据地块出让规则,有三宗地块转入标准商品住宅建设方案投报程序,经由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后,最终确定出竞得人。

  而在经历了近2周的“高品质商品房建筑方案”评审后,万科以50亿元独得海淀区西北旺镇18号地;万科住总联合体则以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地。

  随后,万科集团副总裁、北京区域本部首席执行官兼北京公司总经理刘肖表示,将众筹开发这两宗地块。

  其透露,万科将与海淀、中关村片区的企业共同开发,然后将房屋交给企业,由企业租给未来的核心员工,目前接触的企业中有70%都乐意参与这个项目。

  据悉,万科首先为这两个地块建立众筹平台,把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额,同时又严格禁止分割为以户为单位份额。为了不违反现行规定,万科将以一个住房单元的20户到30户或者一整栋楼作为最小众筹份额。

  此外,北京万科还会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进,参与众筹的企业则在早期进行众筹投资,同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用,在项目建设完成后,企业员工可租赁相应房源,租金再由众筹平台直接返回相应企业,北京万科则负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

  100%自持赚钱不易

  或有更多战略层面考虑

  对此,同策咨询研究中心总监张宏伟表示,持有型物业可以做抵押套现,本身就可以盘活解决企业投资压力,尤其在一线城市土地增值的速度本身也是一笔收益。

  不过,中原地产首席分析师张大伟则认为,4宗出租用地将70年持有出租,部分房企之前的政策宽松预期将基本落空,从变现角度看,未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让,但计算市值将不可能按照销售价格计算,按照70年租金计算的话,除非发生严重的通货膨胀,否则按照4宗地的区位,价值将非常低,房企不亏损的可能性很小。

  而万科方面此前曾表示,公司拿地策略主要有三个特点。一是有一套严格的财务筛选标准,看地、地价和未来收益来拿地,不会拿地王;二是在区域选择上,考虑一、二线城市,以及一、二城市线附近的都市圈中,可能成为其卫星城、轨道能够通到的地方。也就是经济发展,就业增长,有更多住宅业需求的城市。三是不会跟风,在市场较差时,果断出手拿很多土地,而在市场较好时,则会采取股权合作等方式,拿小的地产商手中的一些存量土地,从而控制拿地成本。

  有业内人士也指出,“一线城市出让的土地越来越少,几乎每块地对于房企来说都是稀缺资源,因此即便是100%自持,竞争也是相当激烈,很多时候房企在一线城市拿地考虑的已经不是眼前的盈利问题,更多的是战略上的考虑。”记者 王 峥

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